Naložbe in upravljanje poslovnih nepremičnin - brezplačen tečaj Ruske šole managementa, usposabljanje, termin: 9. september 2022.

Poslovne nepremičnine: glavne značilnosti
• Ekonomske značilnosti nepremičnine.
• Analiza lokacije.
• Arhitekturne in načrtovalske značilnosti: pisarniške nepremičnine.

• Arhitekturne in načrtovalske značilnosti: maloprodajne nepremičnine.
• Konstrukcijske in inženirske specifikacije.
• Merjenje površin. ZTI - Tehnični načrt.
• Mednarodni standardi za meritve v nepremičninah: BOMA, IPMS.
• Pravne značilnosti nepremičnine.
• Klasifikacija pisarniških prostorov.
• Klasifikacija skladiščnih in maloprodajnih prostorov.

Vlaganje v poslovne nepremičnine
• Poslovne nepremičnine: stroškovna struktura.
• Prodaja poslovnih nepremičnin.
• Oddajanje poslovnih nepremičnin v najem: struktura prihodkov od najemnin.
• Kako se oblikuje tržna vrednost nepremičnine.
• Investicijska prodaja poslovnih nepremičnin.
• Določanje vrednosti nepremičnine: metoda neposredne kapitalizacije.
• Določanje vrednosti nepremičnine: diskontiranje denarnih tokov.
• Dobičkonosnost in povračilo Interna stopnja donosa.
• Naložbeni slogi.
• Naložbeni cikel.

Razvoj koncepta in prakse prodaje poslovnih nepremičninskih objektov
• Večnamenski kompleksi (MK), definicija, principi oblikovanja.
• Koncept in klasifikacija IFC, primeri izvedenih projektov.
• Prednosti/slabosti gradnje in izvedbe večnamenskega kompleksa.
• Izdelava edinstvene ideje za večnamenski kompleks, iskanje optimalne kombinacije funkcij, sinergijski učinek.
• Arhitekturna zasnova, osnovne tehnične specifikacije pisarniških, maloprodajnih in hotelskih funkcij, značilnosti združevanja v kompleksu mešane rabe.
• Posebnosti zapolnitve kompleksa mešane rabe (značilnosti privabljanja najemnikov in/ali prodajnega prostora).
• Trenutni trendi oblikovanja mešanih kompleksov in primeri uspešnih objektov.
• Pisarniški centri (OC).
• Tržna raziskava. Analiza konkurenčnega okolja. Trenutna tržna situacija in prihodnji trendi.
• Izdelava unikatne ideje. Odmaknjenost od tekmecev. Parametri "idealnega" OC.
• Posebnosti arhitekturnih rešitev, določitev »koeficienta izgube prostora v objektu«, optimalne načrtovalske rešitve (primeri).
• Sistematizacija vrst pisarniških centrov (tehnične specifikacije) - trenutna klasifikacija pisarniških centrov Ceha upravnikov in razvojnikov.
• Oblikovanje osnovne najemnine.
• Pisanje koncepta za promocijo objekta. Poiščite uravnotežen portfelj najemnikov.
• Načela zapolnjevanja pisarniških prostorov, učinkovita interakcija z najemniki, glavne napake lastnikov.
• Metode iskanja najemnikov na trenutnem trgu.
• Dokumentarna podpora procesov - lastninski dokumenti, vrste najemnih pogodb, predpogodba (celotno besedilo pogodbe o najemu pisarne, dolgoročna in kratkoročna).
• Metodologija za določanje višine najemnine.
• Storitve za najemnike in obiskovalce pisarniških prostorov: obvezne in dodatne, trenutna praksa.
• Nakupovalni centri (TC).
• Parametri »idealnega« nakupovalnega središča.
• Razvoj koncepta nakupovalnega centra, določitev formata nakupovalnega centra, razlikovanje od konkurence (zaporedje korakov pri odločanju o formatu, površini in parametrih bodočega trgovskega centra, določitev možne sestava najemnikov).
• Predprodajna priprava, predposredovanje, tehnične specifikacije ključnih najemnikov (pravila za “predposredovanje” - zbiranje in analiza odgovorov najemnikov o možnosti vstopa v projekt).
• Izdelava tehnološke zasnove. Posebnosti arhitekturnih rešitev (specifikacije za projektiranje na podlagi tehnološke zasnove, tehnične specifikacije glavnih »sidrnih« najemnikov).
• Oblikovanje najemnin. Priprava načrta trgovanja. Določitev najemnine v nakupovalnem centru; odstotek prometa najemnika; delo s sidrnimi najemniki (sedanja praksa dogovarjanja komercialnih pogojev s "sidri").
• Vzpostavljanje učinkovitih odnosov s ključnimi najemniki.
• Izdelava trgovskega načrta (analiza prihodkov od najemnin v času gradnje ali rekoncepcije trgovskega centra).
• Dokumentarna podpora procesov, lastninski dokumenti, vrste najemnih pogodb, predpogodba. Pogodba z upoštevanjem odstotka prometa (celotno besedilo predhodne in glavne najemne pogodbe z upoštevanjem odstotka prometa najemnika).
• Obvezne in dodatne (povezane) funkcije. Nakupovanje in aktivno preživljanje prostega časa. Questi, trampolin centri, kulinarične šole, muzeji, razstave, živalski vrtovi. Nakupovalni center kot socialna platforma (primeri novih uspešnih nakupovalnih središč).
• Zagotavljanje maksimalne zasedenosti prostora za najem. Osnovna pravila za učinkovito iskanje, izbiro in namestitev najemnikov (začetno pridobivanje najemnikov, organizacija razstavljanja nepremičnine in posredovanje informacij, odgovornosti najemnikov).
• Nakupovalna središča – vrste, razredi, prednosti, trendi. Primeri uspešnih ruskih izkušenj.
• Postulati pogajalskega procesa z najemniki. Utemeljitev cene.

Poslovni model družbe za upravljanje poslovnih nepremičnin
• Stanje nepremičninskega trga.
• Uvod.
• Analiza trga poslovnih nepremičnin.
• Vrste poslovnih nepremičnin, njihove značilnosti: trgovske nepremičnine, pisarniške nepremičnine, skladiščne nepremičnine.
• Večnamenski kompleksi.
• Nepremičninski kompleks kot objekt upravljanja.
• Poslovni procesi družbe za upravljanje.
• Glavne dejavnosti družbe za upravljanje.
• Podrobni poslovni procesi - za samostojno učenje.
• Razvoj organizacijske in funkcionalne strukture družbe za upravljanje.
• Izbira modela upravljanja družbe za upravljanje.
• Vrste organizacijskih struktur, prednosti in slabosti.
• Interakcija storitev.
• Reševanje problema »podvajanja« funkcij.
• Prenos pooblastil.
• Primer: razvoj organizacijske in funkcionalne strukture družbe za upravljanje za določen objekt.
• Glavne enote družbe za upravljanje. Sestava, naloge, predpisi.
• Ključni sektorji za obratovanje in vzdrževanje objektov.
• Tehnično obratovalni servis-upravljanje objektov.
• Čistilni servis.
• Non-core divizije.
• Upravni oddelek. Centralna recepcija.
• Služba gradbenega nadzora.
• Služba varovanja in varovanja.
• Pretok obiskovalcev, mehanizmi za njihovo upravljanje - za samostojno študijo.
• Primer: ločitev tokov obiskovalcev v določenem večnamenskem kompleksu in algoritem za upravljanje teh tokov.
• Komercialno upravljanje - upravljanje nepremičnin, načrti prodaje, strategija prodaje.
• Primer: analiza razmer med najemodajalcem in najemnikom-dolžnikom v času krize.
• Sodobna inženirska oprema objektov.
• Katere »malenkosti« lahko postanejo glavna prednost.
• Upravljanje s porabljenimi komunalnimi viri. Kompleksno dispečiranje.
• Značilnosti upravljanja večnamenskih kompleksov.
• Vrste pogodb o upravljanju nepremičnin: pogodbe o celovitem upravljanju nepremičnine z lastnikom, pogodbe za vzdrževanje in vzdrževanje objekta z najemnikom (lastnikom) pogodba o povračilu komunalnih stroškov pogodba najemnina.
• Primer: izberite vrsto pogodbe za upravljanje določenega predmeta.

Najemna razmerja
• Krize na nepremičninskem trgu. Višja sila in državni podporni ukrepi za najemnike.
• Pogajanja z najemniki v času krize.
• Kako se pripraviti na pogajanja z najemniki.
• Kaj morate vedeti o nasprotni stranki pred začetkom pogajanj. Načrt B.
• Osnovne pogajalske strategije. Načini dogovora z najemnikom.
• Psihologija pogajanj. Glavni kanali vpliva na nasprotno stranko.
• Upravljanje vzdušja pogajanj.
• Nepoštena pogajanja. Kršitev ravnovesja interesov strank.
• Ukrepi najemnika za znižanje najemnine in protiukrepi najemodajalca.
• Strategija interakcije z najemniki v času krize.
• Delavnica. Znižanje najemnine v zameno za podaljšanje pogodbe: določitev višine popusta.
• Pogoji najemne pogodbe, ki postanejo še posebej aktualni v času krize.