Kako ustvariti HOA v vašem domu
Miscellanea / / April 06, 2023
Podrobna navodila za lastnike, ki želijo samostojno upravljati stanovanjsko hišo.
Kaj je HOA in zakaj je potreben
Združenje lastnikov stanovanj (HOA) je neprofitna organizacija, ki ustvarili za nedoločen čas za upravljanje stanovanjske hiše, ima TRR in plombo.
HOA odgovori za njegovo vzdrževanje, delovanje, popravilo, pa tudi za zagotavljanje javnih storitev svojim prebivalcem. S temi vprašanji se ukvarjata upravni odbor in predsednik partnerstva.
Najpomembnejša vprašanja so rešeni s sodelovanjem vseh stanovalcev. Na skupščinah se na primer pogovarjajo o višini obveznih vplačil, pridobitvi posojila, letnem načrtu sanacije nepremičnine in podobno. Odločitev se šteje za sprejeto, če glasoval najmanj dve tretjini članov družbe.
Po registraciji HOA se lastnikom odprejo nove priložnosti: na primer, lahko najamete kleti in prejeti denar vložiti v postavitev CCTV kamer, energetsko učinkovite tehnologije in ne samo. Ali pa vzemite posojilo za večji remont, da ne boste čakali, da se zahtevani znesek nabere na računu HOA.
V hiši je lahko organizirana samo ena partnerska zveza. Hkrati lahko v partnerstvo vstopi več hiš.
Kako se HOA razlikuje od kazenskega zakonika in kaj izbrati
Druga, bolj priljubljena oblika upravljanja stanovanjske hiše je vključitev družbe za upravljanje (DU). Torej, v regiji Moskvi zdaj za 88% stanovanj srečati zasebne ali občinske organizacije, za 12% - HOA.
Združeno kraljestvo je še posebej pomembno za nove hiše, kjer se stanovalci še niso imeli časa spoznati. Sčasoma, ko se skupnost začne oblikovati, lastniki, če želijo, spremenijo kazenski zakonik v HOA. Vendar pa lahko partnerstvo najeti družba za upravljanje kot izvajalec.
Za razliko od HOA je Združeno kraljestvo komercialna organizacija.
Njena dejavnost je licencirana, obseg dela pa določen pogodba do pet let. Družba za upravljanje bodisi samostojno služi hiši bodisi pritegne druga podjetja. Prav tako zagotavlja lastnikom stanovanj (ali HOA, če je pogodba sklenjena s partnerstvom) poročila o opravljenem delu.
Obe obliki upravljanja imata prednosti in slabosti. Prednost HOA je, da so vsi udeleženci osebno zainteresirani za učinkovito upravljanje hiše in lahko izbirajo izvajalce, ne da bi razmišljali o dobičku.
Enostaven je tudi nadzor nad porabo sredstev partnerstva: ima en TRR za hišo. Posledično lahko vsak lastnik, če želi, preveri finančne transakcije. Družba za upravljanje pa ima lahko račun za več hiš hkrati, ki so v njenem upravljanju.
Hkrati HOA od prebivalcev zahteva visoko stopnjo samoorganizacije. Partnerstvo samostojno prevzema odgovornost za vse inženirske sisteme in svoje predstavnike komunicirati z dobavitelji, reševati spore z njimi in tudi reševati spore med lastniki. V hiši ni vedno ljudi, ki bi se lahko kompetentno ukvarjali s temi vprašanji.
Hkrati je ZK organizacija, ki se praviloma profesionalno ukvarja z upravljanjem. Njeni zastopniki običajno že imajo izkušnje in kontakte pravih dobaviteljev. Skrbi za vso komunikacijo z njimi. Če družba za upravljanje ni dovolj usposobljena, je lahko sprememba.
V tej tabeli smo zbrali glavne prednosti in slabosti HOA in UK:
HOA | Združeno kraljestvo | |
prednosti |
|
|
Minusi |
|
|
Na splošno je upravljanje HOA danes lažje kot pred nekaj leti. V tem času so se na trgu pojavile storitve, ki lahko oddajajo številne funkcije, kot so računovodstvo, organizacija kontaktnega centra, urgentna služba.
Tako predsedniku HOA ne bo treba neodvisno odgovarjati na zahteve prebivalcev, če je njihova cev počila. Tudi sestanki lastnikov z glasovanjem se lahko izvajajo na daljavo.
Najboljša možnost je lahko shema, v kateri HOA najame družbo za upravljanje kot izvajalca. To bo združilo prednosti obeh oblik nadzora doma. Hkrati družba za upravljanje postane "servis" in ne bo "nad" lastniki, temveč v enakovrednem horizontalnem partnerstvu s HOA.
Kako ustvariti HOA
Če ste pobudnik, je pomembno komunicirati s prebivalci, razumeti, ali želijo spremembe, govoriti o značilnostih dela HOA. Ponavadi hiše že imajo splošne klepete v WhatsApp ali Telegramu - v njih lahko ocenite razpoloženje svojih sosedov, poiščete tiste, ki bodo podprli vašo idejo.
Izračunajte stroške vodenja doma
Če vidite pozitiven odgovor, lahko nadaljujete z izračunom stroškov. Treba je razumeti, kateri inženirski sistemi so v hiši, kateri mojstri so potrebni za njihovo vzdrževanje, koliko stanejo njihove storitve, kaj je potrebno popravilo zdaj.
Potrebovali boste dvigalo, reševalne in dispečerske službe, računovodstvo, hišnike, vodovodarje, električarje, inženirje. Ti isti strokovnjaki bodo pregledali hišo, preden jo bo MC predal vašemu domu prebivalcev.
Kot že omenjeno, je danes večino storitev mogoče oddati zunanjim izvajalcem.
To je lažje in ceneje, saj vam ni treba porabiti denarja za zadrževanje ljudi v državi in sami organizirati postopek. Poleg tega je na ta način lažje povezati začasne delavce – na primer, če je pozimi veliko snega in je potrebnih več hišnikov. Na trgu obstajajo storitve, ki lahko poskrbijo za vsa ta vprašanja, npr. Gorserv.
Poleg tega lahko HOA poveže mobilno aplikacijo stanovalca in poenostavi komunikacijo z lastniki. V njem lahko sprejemate prijave, izvajate javnomnenjske raziskave, oddajate oglase in prejemate podatke s števcev. Ta bo med drugim omogočal opustitev papirnatih izvodov položnic - etažni lastniki bodo lahko račune plačevali prek spleta. V povprečju tak program stane 3–10 rubljev na stanovanje na mesec.
Končno lahko v svoje izračune vključite stroške zavarovalna pogodba odgovornost lastnikov stanovanj za škodo, povzročeno na tujem premoženju. To pomeni, da če nekdo od stanovalcev poplavi stanovanje nekoga drugega ali nekomu zagori električna napeljava, stroške popravila krije zavarovanje.
Ustvarite iniciativno skupino
Pomagal bo privabiti čim več lastnikov k ustanovitvi HOA. Zahteve glede števila ljudi v njem in dolžnosti njegovih članov v zakonu niso natančno določene.
Običajno skupina pomaga pri organizaciji sestanka, obvešča lastnike o njegovi izvedbi in izbira kandidate za odgovorne osebe. Njegovi člani se lahko tudi sprehodijo po stanovanjih in govorijo o prednostih HOA za stanovalce. Takšne pomočnike najdete v že omenjenih klepetih doma.
Pripravite osnutek listine HOA
Listina partnerstva je glavni ustanovni dokument, ki ureja dejavnosti organizacije. Sprejme se takoj po odločitvi o ustanovitvi HOA na skupščini lastnikov. Bolje je, da vnaprej pripravite osnutek. Vzorec takega dokumenta lahko najdete na internetu.
Statut mora vsebovati naslednje: informacije:
- Lokacija HOA. Dovolj kažejo poravnava (v skladu s členom 54 Civilnega zakonika Ruske federacije).
- Predmet in namen njegove dejavnosti.
- Postopek za nastanek in prenehanje članstva v HOA.
- Sestava in pristojnosti organov upravljanja družbe, revizijske komisije, postopek njihovega odločanja.
- Druge informacije, ki niso v nasprotju z zakonom. Na primer, način obveščanja prebivalcev o skupščinah in rezultatih dela HOA. Določite lahko tudi, da predsednika volijo lastniki na skupščini ali le člane uprave iz svoje sestave.
Pomembna točka: v listini je treba uporabiti ne samo ime HOA, temveč tudi TSN - partnerstvo lastnikov nepremičnin. Ta izraz ni iz stanovanjskega zakonika, ampak iz Civilni zakonik Ruske federacije, nanj pa se usmerja davčni inšpektorat.
TSN je razmeroma mlada organizacijsko-pravna oblika upravljanja z nepremičninami, ki poleg večstanovanjskih stavb zajema predvsem vrtnarska društva.
Tu je različica besedila listine: »Partnerstvo je neprofitna družba organizacija, ustanovljena v obliki partnerstva lastnikov nepremičnin, v obliki partnerstva lastniki stanovanj."
Organizirajte srečanje lastnikov
Končna odločitev o ustanovitvi prebivalcev HOA sprejeti na skupščini. Pobudnik mora o tem obvestiti lastnike 10 dni pred prireditvijo. Vsi morajo poslati naročeno pismo ali osebno podati obvestilo pod podpis. Poleg tega je vredno objaviti obvestila v hiši in večkrat pisati o srečanju v splošnem klepetu WhatsApp ali Telegram.
To ni določeno v zakonu, vendar bo pomagalo preprečiti zahtevke prebivalcev v prihodnosti.
Na prvi skupščini se najprej izbere tajnik, ki bo protokolob koncu dogodka. Nato se pogovorijo, zakaj je partnerstvo potrebno, kako bo urejeno upravljanje hiše in kako se bodo spremenile tarife. Na istem sestanku se običajno sprejme listina HOA. Potrebovali boste tudi preštevalno komisijo, ki bo preštela glasove. Stroge zahteve za to št.
Za sestanek Lahko v redni, izredni in občasni obliki. V vsakem primeru bodo stanovalci hiše morali glasovati pisno z izpolnitvijo glasovnic. V njih lastniki navedejo svoje polno ime, podatke o potnem listu, naslov, številko sobe, njeno območje, deliti v lastninski pravici odločitve o posameznem vprašanju (»za«, »proti«, »vzdržan«), datum, podpis in prepis.
- V obliki oči v oči se lastniki zberejo na enem mestu, da razpravljajo o aktualnih temah in glasujejo.
- V primeru odsotnosti stanovalci pošljejo izpolnjene glasovnice ali jih napotijo na določen datum na naslov, naveden v obvestilu.
- Izredni obrazec prispeva možnost neposredne obravnave dnevnega reda in odločanja o ključnih vprašanjih ter glasovanje v odsotnosti.
Sestanek lahko organizirate tudi na spletu - s pomočjo posebnih storitev. na primer GIS stanovanjske in komunalne storitve. Če želite povabiti vse prebivalce hiše, boste potrebovali register lastnikov. Zahtevate ga lahko iz Združenega kraljestva. Če podjetje noče izdati podatkov, se lahko obrnete na sodišče - vendar je lažje naročiti register pri storitvah, kot je Register.net.
Pomembno je, da so protokol po srečanju podpisali vsi prebivalci, ki so se zavzeli za ustanovitev HOA, - ne manj 50 % od skupnega števila glasov lastnikov prostorov + 1 glas.
Izberite upravni odbor in predsednika
Običajno takoj po odločitvi o ustanovitvi HOA na isti skupščini lastniki z večino izvolijo upravni odbor in predsednika. Člani uprave se lahko tudi sami odločijo, kdo bo vzel vodilni položaj, če je določen v listini.
Predsednik bo sprejemal odločitve o upravljanju in je lahko skupaj s tajnikom del štetne komisije, pri izvajanju glavnih nalog pa mu bo pomagal upravni odbor. Mandat predsednika je odvisen od odločitve lastnikov.
Če člani HOA niso zadovoljni z odgovornimi osebami, jih lahko zamenjajo na novi skupščini.
Bolje je izbrati liho število ljudi na plošči - 5 ali 7 ljudi. Če je hiša majhna, so dovolj trije. V tem primeru ne bo prišlo do situacije, ko bi bili glasovi članov uprave enakomerno razdeljeni – na primer pri izbiri predsednika.
Po odločitvi stanovalcev lahko člani sveta dobijo plačilo za svoje delo, v praksi pa je to bolj relevantno za predsednika – ta porabi največ časa za vodenje. Znesek plačila določiti lastnikov na skupščini članov HOA. Hkrati lahko tako uprava kot predsednik delata brezplačno - tukaj ni nobenih zakonodajnih omejitev.
Potreben je tudi HOA izberite revizijsko komisijo izmed svojih članov. Te osebe najmanj enkrat letno preverijo finančno poslovanje partnerstva in stanovalcem podajo mnenje o rezultatih pregleda. Če obstajajo vprašanja o dokumentaciji, se ta tema obravnava na skupščini.
Registrirajte HOA pri davčnem uradu
HOA registriran kot pravna oseba na lokaciji hiše. Dokumente lahko predložite tudi prek "Gosuslugi". Priložiti boste morali vlogo P11001, potni list, kopijo listine, zapisnik seje.
Če dokumente predložite osebno, boste morali plačati pristojbino v višini 4.000 rubljev. Pri oddaji elektronsko, ni plačano.
Pri registraciji partnerstva v aplikaciji je pomembno, da uporabite ime TSN - kot je navedeno zgoraj, je vzeto iz Civilnega zakonika Ruske federacije. Če poskušate registrirati HOA, vas bo davčni organ najverjetneje zavrnil, ker taka organizacijska in pravna oblika ni predvidena z veljavno zakonodajo.
Na žalost so zdaj norme civilnega prava v nasprotju s stanovanjskim pravom - Stanovanjski zakonik Ruske federacije označuje vrsto organizacije (HOA), katere oblika ni določena v Civilnem zakoniku Ruske federacije.
Podpišite pogodbe z lastniki
Da bi postali člani HOA, pišejo lastniki, ki so glasovali za ustanovitev partnerstva izjava o vpisu v poljubni obliki.
Najverjetneje vsi stanovalci ne bodo želeli postati del partnerstva. Z ostalimi pa bo treba skleniti tudi ločene sporazume, saj v stanovanjskem zakoniku Ruske federacije rekelda plačujejo nadomestilo za vzdrževanje stanovanja in javne službe v skladu s temi dokumenti.
Za takšno pogodbo ni stroge oblike, glavna stvar je, da so v dokumentu navedene obveznosti HOA za upravljanje hiše in lastnika za pravočasno plačilo. V aneksu k pogodbi je običajno navedena višina plačila za vzdrževanje hiše. Dodate lahko pogoje za njegovo indeksiranje. Postopek sklenitve sporazuma urejeno Civilni zakonik.
Lastnik bo imel 30 dni časa, da podpiše dokument ali navede točke, ki mu niso ustrezale. Stanovalec lahko odkloni pogodbo, vendar mora še vedno plačati storitve - s poudarkom na zneskih iz aneksa k pogodbi in tarifah za sredstva. Slednje ustanovi regijska komisija za energijo.
Preberite tudi🧐
- 5 načinov za izboljšanje odnosov s sosedi
- Kako prenoviti stanovanje in ne pokvariti ničesar
- Prednosti in slabosti stanovanj odprtega tipa