Kako ne postati žrtev prevarantov in ne izgubiti stanovanja

Pri založbi Bombora je izšla knjiga Ernesta Aslanjana "O tebi vem vse". V njej detektiv na podlagi lastnih izkušenj in dolgoletne prakse deli metode za varovanje življenja in informacij. Objavljamo odlomek iz petega poglavja o tem, kako pri nakupu ali prodaji nepremičnine ne pasti na kljuko prevarantov.

Črni nepremičninski posredniki

Zbudil me je ropot v ključavnici. Nekdo je poskušal vlomiti vrata. Želel sem poklicati policijo, hkrati pa iskal nekaj pri roki, s čimer bi se boril. Toda na pragu se je pojavila približno 50-letna ženska. Poslovno je s ključem odprla vrata in si začela sezuvati čevlje. Šel sem na hodnik - moje oči so bile verjetno pet rubljev od presenečenja. »Si ti Aleksander? je vprašal. - Zelo lepo. Moje ime je Elena Pavlovna, zdaj bom živela tukaj. Bila sem popolnoma zmedena: »V kakšnem smislu? - Na najbolj neposreden način. Imam tudi dokument,« in mi je pokazala papir o deljenem lastništvu. Na tej točki me je dogajanje začelo spominjati na kakšen neumen film. Prebral sem to pisanje. Ampak. In dalje. Vse je bilo prav. Moskva, ulica Novoostapovskaya, 6. Moje stanovanje.

Naročnik, ugleden človek, lastnik svetovalnega podjetja, je sedel na stolu pred menoj in pripovedoval to zgodbo in se dušil od ogorčenja.

»Mislil sem, da gre za kakšno napako. Z bivšo ženo imava stanovanje. Zdaj je niti ni v državi - službeno je odšla za šest mesecev v Avstrijo. Svojega deleža ni nameravala prodati - no, to je sto odstotkov! Še posebej brez opozorila!

Pred nekaj leti sta z ženo razšla, a ohranila dober odnos in veliko prostorno stanovanje blizu centra, za dva. Kot pravijo, nič ni napovedovalo težav. Toda Aleksander je kljub temu poklical svojo ženo in ni mu bilo všeč, kar je slišal.

Pred petimi meseci je najela posojilo, zavarovano z nepremičnino, in redno plačevala obresti. Toda na dan naslednjega plačila so ji iz neznanega razloga povedali, da posojila ni plačala pravočasno, zato je bilo stanovanje preneseno na družbo za odtujitev. Tukaj je pogodba, tukaj je odločitev sodišča. Medtem ko je bila žena panična in si ni upala povedati bivšemu možu v upanju, da se bo vse nekako rešilo, so se ljudje že vselili v stanovanje.

"In misliš, da je to konec?" je nadaljeval. »Naslednji dan se je pojavilo več stanovalcev. Štirje neki športniki, ki so s seboj prinesli več kovčkov in toliko športne opreme, kot da bi v stanovanju odprli telovadnico. Nenehno so kričali, padali dumbbeli, zasedli kopalnico 3 ure. Seveda, prva stvar, na katero sem šel odvetnik. Pa je pogledal papirje in rekel, da je vse legalno. Kako se je to zgodilo? Nujno se je bilo treba nekaj odločiti, razumete, v takem okolju je absolutno nemogoče živeti. Poskušal sem vzpostaviti stik - prosil sem, naj bom tišji. Na kar je takoj prejel ponudbo za zamenjavo stanovanja: »Vidiš, težko se razumeva. Ste resna oseba, prav tako vam ne želimo povzročati nevšečnosti, zato poiščimo možnost, ki bo ustrezala vsem."

Klient je spustil glavo v roke in si utrujeno pomel oči.

»Iskreno povedano, nisem hotel prodati stanovanje, ki je bil pred kratkim prenovljen, pa sem se spraševal, kaj bodo ponudili. In veste kaj – takoj so imeli kupca, ki je pripravljen plačati 20 milijonov. Glede na to, da stanovanje stane 25. "Ampak nujno," pravijo. In ne zahtevajo 25% agencijske provizije, kot bi moralo biti po dokumentih, ampak vseh 50%. Seveda sem zavrnil. A potem so življenjske razmere postale še bolj nevzdržne. Na splošno sem v paniki. Ne vem, kaj naj naredim. Odvetniki in policija ne vidijo corpus delicti. Eno upanje zate...

Ne glede na to, kako absurdna je situacija videti, se vsak dan z njo sooča na desetine ljudi. Moja stranka je bila žrtev črnih nepremičninarjev.

Vse se zgodi po dobro uveljavljeni shemi: kupijo minimalni delež življenjskega prostora in naselijo tako imenovane "poklicne sosede": brezdomce, športnike, lastnike mačk - tiste, s katerimi je neprijetno živeti.

»Sosedje« dobijo plačo za vsak dan bivanja v stanovanju in bolj ko je ta dan nevzdržen, tem bolje.

Hodijo namenoma goli, lahko naredijo škandal, se napijejo, odprejo okna pri -25, odstranijo stranišče, menda za popravilo. Nič od tega ni zločin policija ne boš prijavil. Toda čez nekaj časa je lastnik stanovanja preprosto pripravljen splezati na steno iz takšne zmešnjave. Nato "sosedje" ponudijo menjavo. Čudno, neprimerno. Toda oseba, ki je popolnoma čustveno izčrpana, lahko izvede katero koli nelogično dejanje, samo da se znebi vira stresa.

Zdi se, da bi policija morala posredovati, ker vsi vedo za takšne sheme. A ni tako preprosto. V civilnopravnih razmerjih, če je čisto pravno vse narejeno pravilno, je zelo težko dokazati, da gre za goljufijo.

Pa vendar se da nekaj narediti.

S stranko sva se odločila zagotoviti, da se odtujitveni posel razglasi za ničnega. Saj je imela bivša žena vse čeke o plačilih za kredit, korespondenca z menedžerji, bančni izpiski - to je praktično zagotovilo, da bo mogoče dokazati pravilnost. Zato vedno shranite vse koščke papirja – nekoč vam lahko pridejo prav.

Družba upnica je vztrajala, da denarja ni prejela in je vse potekalo po zakonu. Če pa je bila situacija z odpovedjo pogodbe prirejena, potem je to že člen 159, del 4 Kazenskega zakonika Ruske federacije - »Goljufija, storjeno v organizirani skupini ali v posebej velikem obsegu ali ima za posledico odvzem pravice do stanovanja prostore." Mimogrede, do 10 let zapora.

Posledično nam je uspelo dokazati, da je bilo plačilo izvedeno pravočasno, za to, da domnevno ni prišlo do družbe upnice, pa sploh ni kriva naročnikova bivša žena. Sodišče je transakcijo razglasilo za neveljavno, stanovanje vrnjeno lastnikom, proti goljufom pa je bila uvedena kazenska zadeva. Toda njihova usoda ni več naša zgodovina.

Kako preprečiti, da bi postali žrtev prevare

Nakup/prodaja skupne nepremičnine

Kdo je najpogosteje lastnik nepremičninskih delnic? Zakonci ali sorodniki. Predstavljajte si: mož, žena, težko ločitveni postopek. Ni vedno mogoče ohraniti zdrave pameti. Mnogi delujejo na podlagi čustev: strasti vrejo, posoda se razbije, žeja po maščevanju vre. In seveda se želim znebiti premoženja, čeprav za peni, a če le prekinem vse vezi z bivšim zakoncem. In si končno uniči življenje.

Če je ta opis podoben vaši življenjski situaciji, morate najprej stopiti v stik z nekdanjim lastnikom kapitala. Pustite čustva in sovražnost, osredotočite se na zaščito svojih interesov. Da, nekaj časa moraš "potiskati" ponos. Toda to je najkrajši način, da prevarante pustimo v zraku.

Seveda oseba, ki vas je namerno pognala v takšno past, verjetno ne bo želela pomagati. A strasti so eno, kazenski zakonik pa čisto nekaj drugega.

Po zakonu mora lastnik pri prodaji deleža stanovanja nakup najprej ponuditi drugemu lastniku. Pa ne v besedah, ampak v pisni obliki. Če ni odgovora, ponudi ponovno. In samo če je odgovor negativen ali drugič ni reakcije na ponudbo, lahko prodate. Regulativni okvir je člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Če se je v vaši glavi pojavila misel: "No, lahko dvignete ceno, potem bo oseba zagotovo zavrnila," ne, to je nemogoče. Če je vaš znesek neustrezen glede na trg, bo to pokazala neodvisna preiskava in transakcija bo razglašena za neveljavno.

Vsi ne vedo za to.

Prav nepoznavanje pravic in obveznosti ljudi pogosto vodi v zmedene in problematične situacije.

Toda vnaprej opozorjen je vnaprej oborožen.

Izkazalo se je, da v primeru prodaje deleža premoženja vse ni tako strašno. Založimo se s potrpljenjem, dobrim odvetnikom in iščemo pravico. Veliko težje je, če solastnik svojega deleža ni prodal, ampak izdal donacijska pogodba. Drugega lastnika o tem ni treba obvestiti. Edina možnost za ponovno pridobitev stanovanja v tem primeru je dokazati, da je transakcija fiktivna.

Kako ne kupiti "črno" stanovanje

• Sodelujte samo z zaupanja vrednimi nepremičninskimi posredniki. Izberite med prijatelji, znanci in njihovimi znanci, poiščite ocene na internetu.
• Previdno preučite in dvakrat preverite vse dokumente. Sama pogodba, potrdila o vpisu stanovanjske pravice, darovalne pogodbe, kupoprodajne pogodbe, potrdila o pravici dedovanje, odločbe in sodbe sodišča, podatki o potnem listu.
• Ugotovite, ali imajo prodajalci mladoletne otroke in kje so odpuščeni. To je ena najpogostejših napak - navsezadnje otrok uradno ne more ostati brez stalnega prebivališča. Če skrbniški organi to izvedo, ga bodo vpisali na zadnjem mestu registracije - to je v vašem stanovanju.
• Preverite pristnost splošnega pooblastila, če je transakcija opravljena po njem. Tudi to je pogosta past. Prepričajte se, da je pooblastilo resnično, predvsem pa, da v času transakcije ni poteklo. Če želite to narediti, se obrnite na notarja, ki je izdal takšno pooblastilo.

Obstajajo pasti.

Prvič, stanovanje se lahko prijavi za nesposobno osebo: duševno bolno osebo, starca z demenca. Takšno pooblastilo je enostavno razveljaviti, kar samodejno pomeni, da je bil posel sklenjen nezakonito.

Drugič, lahko gre za prevaro. Ena oseba izda pooblastilo drugemu in ga nato prekliče. Od prvega kupite stanovanje po pooblaščencu, nakar drugi že na sodišču razveljavi vaš kupoprodajni posel. Po dokumentih bo stanovanje postalo njegova last, vendar vam denarja nihče ne bo vrnil. Ne, sodišče bo seveda od "prodajalca" zahtevalo, da vam plača celoten znesek, če pa nima denarja na svojih računih, je največ, kar lahko storite, da vam odpiše odstotek njegove plače v vašo korist.. In to lahko traja leta. Recimo 10.000 rubljev na mesec - kaj mislite, kako hitro boste "zopet ujeli" celoten znesek?

• Zahtevajte izpisek iz Enotnega državnega registra pravic do nepremičnin. Potrdilo o lastništvu ni vedno jamstvo za zakonito transakcijo. Stanovanje se lahko naloži aretirati ali prepoved trgovanja. Podatki o tem, pa tudi o zakonitem lastniku stanovanja v času transakcije, bodo prikazani z izvlečkom iz USRR.
• Ne kupujte nepremičnine, če jo je lastnik podedoval in od takrat niso minila tri leta. V tem obdobju lahko nenadoma najavljeni sorodniki zahtevajo njo.

Kako ne izgubiti lastnega stanovanja

Zdi se, da je tukaj vse preprosto - navsezadnje je lastnina že vaša. Kljub temu je dovolj žrtev »modrecev«, ki poznajo luknje. Zato:

• Splošno pooblastilo izdajte le, kadar je res potrebno. Poleg tega brez možnosti predodelitve tretjim osebam in z omejeno veljavnostjo.
• Nikoli nikomur ne dajajte originalnih dokumentov. Vedno lahko naredite kopije in jih overite s notar Ti dokumenti imajo enako veljavnost kot izvirniki.

Preprost življenjski trik

V zakonu "O državni registraciji pravic na nepremičninah" v členu 9 (str. 3, str. 1) je zapisano, da se lahko podatki o prepovedi državne registracije pravic vnesejo v register brez osebne udeležbe imetnika avtorskih pravic. Se pravi, nihče ne bo naredil ničesar z vašo lastninsko pravico, če niste osebno prisotni pri transakciji. Torej lahko zaprosite za takšno prepoved pri Rosreestru - in mirno spite.

Dosmrtna renta

Pred nekaj leti splet razburkala zgodba Marie Batalove sojenje še vedno poteka. Liki: Mikhail Tsivin in njegova žena Natalya Drozhzhina sta prijatelja družine Batalov. Maria, hči Alekseja Batalova, diagnosticirana cerebralna paraliza. Je nezmožna in se brez invalidskega vozička ne more premikati. Zanjo skrbi njena mati, žena pokojnega igralca Gitana Arkadjevna.

Potem ko je Aleksej Vladimirovič zapustil ta svet, je družina Tsivin-Drozhzhin še naprej upravljala njegov sklad. Organizirali so filmske festivale v spomin na umrle talente, razstave, prireditve. In hkrati sta z njegovo hčerko Marijo podpisala pogodbo o dosmrtnem preživljanju, po kateri je nato vse premoženje - deleži v velikem stanovanju nasproti Kremlja, kopejka v središču in druge privlačne nepremičnine - prejeli Oni.

Kaj je doživljenjska renta

Doživljenjski najem stanovanja je načeloma zelo ugodna in dobra možnost za osamljene starejše in invalidiki ne znajo poskrbeti zase. Izgleda takole: oseba, ki potrebuje nego, si izbere pomočnika. Ni pomembno, kje ga najde: lahko je sosed, prijatelj, znanec, katerakoli oseba, ki ji je pripravljen zaupati. Naloga pomočnika je skrbeti za lastnika stanovanja, plačevati komunalno stanovanje in hkrati plačevati mesečno najemnino, dokler je lastnik nepremičnine živ oziroma dokler je pogodba v veljavi. In po smrti lastnika ta pomočnik vzame stanovanje zase. Za mnoge samske ljudi je to najboljši način, da preživijo svoje dneve, mesece ali leta.

Prednosti pogodbe o dosmrtnem preživljanju: zmagata obe strani, vsi so zadovoljni. Lastnik stanovanja prejema oskrbo, mesečno plačilo, o tem ne razmišlja stanovanjske in komunalne storitve. Kupujejo mu hrano, kuhajo, pospravljajo - na splošno vzpostavijo normalno življenje. No, plačnik najemnine na koncu ostane pri nepremičnini. Obstajajo tudi slabosti: če pogoj kraja bivanja ni določen v pogodbi, se lahko lastnik stanovanja nenadoma znajde na ulici. Ta lastnina ne bo prešla na dediče. No, ob prekinitvi pogodbe bo lastnik moral vrniti ves denar, ki mu je bil plačan kot najemnina.

Vse slabosti, ki sem jih omenil, niso slabosti. dosmrtna renta kot taka, temveč pasti takšne pogodbe. Zato morate biti pri podpisovanju zelo previdni.

A če se v primer vmeša napadalec, stvari ne postanejo tako rožnate. Da, skrbi, izpolnjuje vse svoje dolžnosti. »Kaj lahko kupim v lekarni, Valentina Ivanovna? Lahko prineseš pomaranče? Naj ti kupim nove copate - v teh tamle je že luknja. In zdi se, da gre vse kot običajno, je vesela Valentina Ivanovna. Po 2-3 mesecih pa oseba ponudi v podpis račun za gospodinjske stroške ("Kaj je narobe, vodili bomo evidenco do zadnjega centa«), kar je pravzaprav pooblastilo za razpolaganje nepremičnina. Valentina Ivanovna je stara 90 let - kaj razume? Nato prevarant razdre najemno pogodbo in upokojenko izžene iz lastnega doma.

Približno na ta način je družina Batalov izgubila ne le svoje premoženje (in skupaj je približno 100.000.000 rubljev), ampak tudi denar. Nihče ni zares razumel, zakaj Marija sploh potrebuje doživljenjsko rento - družina ima sredstva za najem medicinske sestre, njena mati Gitana Arkadjevna pa je vedno skrbela zanjo.

Toda izkazalo se je, kako se je zgodilo. Na koncu se je tožilstvo začelo zanimati za situacijo in odprlo primer v interesu Marije.

Na neki točki smo se pridružili mi in začeli kos za kosom razpletati to zgodbo. Dokazali so, da zakonca Drozhzhina-Tsivin nista plačevala najemnine - nista imela niti enega preverite, niti ene izjave s potrditvijo. Toda stroški prevarantov so vključevali vrhunsko kozmetiko, račune v restavracijah, drage izdelke in vina. Vse tisto, za kar oseba s cerebralno paralizo preprosto ne porabi denarja. Maria je sama kupovala zdravila. Še več. Ta "Lisica Alice in Cat Basilio" sta našla še kar nekaj stanovanj: Mihail Civin jih ima sedem, Natalija Drožžina deset. Dobro za upokojence? In vsi so seveda prejemali po pogodbah o dosmrtnem preživljanju, scenarij se je ponavljal vedno znova.

Postopek je trajal več kot eno leto, Drozhzhina je vložila nasprotno tožbo, sodišče je najemnino razveljavilo in Batalovim vrnilo nepremičnino ter se celo odločilo, da jima plača denarno odškodnino. Gibanja na ohišju je dovolj za cel roman. Še vedno pa ni glavne odločitve - bosta zakonca goljufa šla v zapor? In navsezadnje bi jim lahko že na začetku uspelo s poravnalno pogodbo, dokler niso zazvenele velike besede "zapor", "159. člen Kazenskega zakonika Ruske federacije" in druge grozote. Toda izbrali so pot največjega odpora.

Kaj storiti, da se izognete enaki situaciji

Običajno so žrtve takšnih goljufivih shem socialno ranljivi ljudje: duševno bolni, nagnjeni k odvisnosti, invalidi ali stari upokojenci, za katere nima kdo skrbeti. Osamljeni osebi brez zvez in velikega denarja je težko dokazati svoj primer na sodišču in vrniti pravico do lastnine.

Prevaranti morajo od nekje dobiti informacijo, da v hiši št. 48 živi starec, ni otrok in vnukov, le njegovo stanovanje - "je treba vzeti".

Tukaj so tri možnosti.

• Informacije najpogosteje »uhajajo« iz strani brezvestnih socialnih delavk. Na primer, na ministrstvu za socialno varnost je invalidu dodeljen pomočnik. Redno prihaja k njemu domov, naredi, kar potrebuje. In hkrati sprašuje - kaj in kako, ali obstajajo sorodniki, "kako čudovito stanovanje imate." Takoj, ko ugotovi, da je ta invalidna oseba priročna žrtev, bo informacija prišla do prevarantov. Seveda niso vse socialne delavke takšne. Vedno pa moraš biti previden.
• Včasih se napadalci sami ukvarjajo z iskanjem: sledijo na primer staremu človeku - ali ga obiskujejo njegovi sorodniki? Pregledajo vhodna vrata, okna in balkon – če so stara in zanikrna, potem človek nima denarja za popravilo ali pa vsaj nekoga, ki bi mu pomagal. Ko identificirajo žrtev, se prevaranti privolijo – lahko se predstavijo prostovoljci, dobri sosedje. In potem pogovor nevsiljivo nanese na dosmrtno rento.
• Goljufi v primer pogosto vpletejo notarje. Recimo, da se vsiljivec poroči z samskim alkoholikom. Spaja ga še bolj, nato pa nariše nase darilna listina za stanovanje. Normalen notar bi takoj opazil, da je zadeva nečista. Njihova naloga je, da med podpisovanjem pomembnega dokumenta ocenijo ustreznost osebe in potrdijo legitimnost transakcije. Toda za določeno plačilo nekateri postanejo zelo nepozorni in "ne opazijo" očitnih stvari.

Če imate sorodnika, ki bi hipotetično lahko postal žrtev tovrstnih prevarantov (starejši, nemočni in lastnik stanovanja), ga zaščitite. Še posebej, če ne moreš biti v stiku z njim 24/7, živiš v drugem mestu in je dolgo sam.

Katere ukrepe je treba sprejeti:

• Vzpostavite prepoved registracije transakcij s stanovanjem brez osebne udeležbe lastnika. Kot sem rekel, morate za to napisati vlogo pri Rosreestru. To lahko storite v katerem koli MFC ali v svojem računu na spletnem mestu Rosreestr. rosreestr.ru (če imate digitalni podpis). Po tem tega premoženja ne bo mogel nihče več prodati, podariti, zastaviti ali dati v najem, razen lastnika samega. Tudi z notarsko overjenim pooblastilom, kar je še posebej dragoceno. Prepoved se lahko določi za katero koli nepremičnino - stanovanje, sobo, garažo, zemljišče. Na enak način je možno omejiti možnost transakcije za delež premoženja - ni nujno, da je vse premoženje v lasti nerazdeljeno.
• Omejite zmogljivost starejše osebe. Če vaš stari dedek ne more ustrezno dojemati resničnosti in na splošno slabo razume, kaj se dogaja, naj mu priznajo omejeno poslovno sposobnost - prek sodišča. Nujno je treba opraviti forenzični psihiatrični pregled, glede na njegove rezultate bo sodnik ocenil stopnjo duševno zdravje oseba. V primeru omejitve poslovne sposobnosti ima vse pravice pridržane, vse resnejše posle (tudi z nepremičninami) pa bo lahko sklepal le s pisnim soglasjem skrbnika. Imenuje ga sodišče ali skrbniški organ.
• Premoženje razdelite na deleže - dovolite sebi ali drugi bližnji in zaupanja vredni osebi nekaj pogojnega dela. Dovolj je, da 1⁄4 stanovanja vknjižite na nekoga drugega, da ga zaščitite pred nezakonito prodajo. Prevarant ne bo sklenil posla brez soglasja vsakega lastnika. In če že, potem se zlahka prepozna kot nezakonito - navsezadnje ima lastnik delnice prednostno pravico do nakupa.

Če boste vi ali vaš sorodnik še vedno zavestno podpisali pogodbo o dosmrtnem preživljanju, se prepričajte, da je v njej navedeno:

• Življenje človeka v lastnem življenjskem prostoru, da ga ne morejo vreči na cesto.
• Način izračuna najemnine - znesek, pogostost, podatki o računu. Če denar ne pride, je tak dogovor enostavno prekiniti.

Knjiga »Vse vem o tebi. Kako videti skozi ljudi in se izvleči iz težkih situacij z uporabo izkušenj slavnega detektiva, se lahko uporablja kot učbenik o varnosti. Naučila vas bo predvideti dejanja ljudi, se izogibati prevarantom, kaznovati brezvestne preživnine in še več.

Kupite knjigo