Najemnine, preprodaje in skladi: 7 načinov za zaslužek z nepremičninami

1. Oddaja stanovanje

Metoda je preprosta, vendar je pomembno delovati v okviru zakona. Prvi korak je pogodba. Za dolgoročne in dnevne najeme treba zaključitiCivilni zakonik Ruske federacije. 35. poglavje Najem stanovanja pisno pogodbo z delodajalcem. To je namenjeno zaščiti financ in premoženja, če bi najemnik poškodoval pohištvo ali začel izpuščati stanovanje brez vaše vednosti. Brez pogodbe se bo težko prepirati in zahtevati odškodnino. Še en način, da se finančno zavarujete - vzemiCivilni zakonik Ruske federacije. 329. člen Načini zagotavljanja izpolnitve obveznosti novi najemniki imajo varščino in v pogodbi določijo, v katerih primerih se znesek najemniku ne vrne.

Druga pomembna točka so davki za najem stanovanja. Posamezniki224. člen davčnega zakonika. davčne stopnje plačati 13%, IPDavčni zakonik Ruske federacije člen 346.20. davčne stopnje poenostavljeno - 6%. Če tega ne storite, obstaja nevarnost V redu122. člen davčnega zakonika Ruske federacije. Neplačilo ali nepopolno plačilo zneskov davka (takse, zavarovalne premije)

— od 20 do 40 % zneska neplačanega davka. Sam dolg ne odpusti.

Oddaja pravo in v celoti plačano stanovanje ter stanovanja kupljena s hipoteko. Moramo pa upoštevati povpraševanje na nepremičninskem trgu in obrestne mere bank. Recimo, če se stroški najemnine znižajo za 4%, hipoteka pa poje še 3% na leto od donosa, ste lahko v rdečih številkah. To še posebej velja zdaj, saj so cene nepremičnin in hipotekarne obrestne mere spomladi skokovito narasle.

2. Organizirajte podnajem najetega stanovanja

Območje, ki ste ga najeli, je lahko ponoviti615. člen Civilnega zakonika Ruske federacije. Uporaba najete nepremičnine drugi osebi. V tem primeru vam ne bo treba kupiti stanovanja, vendar je pomembno pridobiti soglasje lastnika in ga določiti v primarni najemni pogodbi.

Tu lahko zaslužite denar na dva načina:

1. Oddaja dela prostorov v najem. Recimo, da najamete dvosobno stanovanje in namestite še eno osebo v prosto sobo.
2. Oddaja najetega prostora v času odsotnosti. Poiščite začasnega najemnika za stanovanje za dopust ali poslovno potovanje.

Poleg tega se lahko stroški podnajema povečajo zaradi odsotnosti obveznosti. Glavni najemnik še vedno odgovarja lastniku za stanje nepremičnine in pravočasno plačilo, podnajemniku pa za to ni treba skrbeti.

Zaradi varnosti je pomembna tudi sklenitev pogodbe, podobne tisti, ki se sestavi pri oddaji stanovanja. Edini nov pogoj je, da obdobje veljavnosti tega dokumenta ne sme presegati pogojev primarnega.

3. Investirajte v poslovne nepremičnine

Da bi odprli nakupovalno središče ali spremenili stanovanje v pritličju v trgovino ali kavarno, ni treba porabiti desetine ali stotine milijonov ali morda celo milijard rubljev. Prek vzajemnih skladov (UIF) lahko vlagate v poslovne nepremičnine z razmeroma majhnim zneskom. Od vlagateljev zbirajo sredstva in jih investirajo, v zameno pa udeleženci sklada prejmejo delež - vrednostni papir, ki potrjuje lastništvo. Vzajemni skladi lahko poslujejo z različnim premoženjem – delnicami, obveznicami, poslovnimi in pravzaprav poslovnimi nepremičninami.

Glede na likvidnost premoženja, torej zmožnosti hitre prodaje, so vzajemni skladi odprti, intervalni, menjalni in zaprti. Nepremičninski skladi so običajno samo zaprti: v bančnih aplikacijah je delnice povsem enostavno kupiti kadar koli, po zaprtju pa jih odplačati (roki so navedeni takoj). Iz sklada bo možno izstopiti pred predvidenim datumom le s preprodajo deleža drugi osebi.

Donos tukaj zagotavlja spremembo vrednosti delnice: raste skupaj s ceno nepremičnin in pristojbinami od najemnikov. Pogostost vplačil je odvisna od strategije zaprtega vzajemnega sklada:

• Če bo sklad vlagal v poslovne nepremičnine v gradnji, bo dobiček mogoče ustvarjati šele po njihovi predaji v obratovanje. Dokler delnica ni prodana, denar na račun ne bo pripisan.
• Če sklad kupi že pripravljene nepremičnine, delničarji vsako četrtletje prejmejo vmesni dohodek od najemnin. Za prejem dohodka ni treba čakati na odkup deleža. Pogodbe z najemniki so sklenjene za dolgo obdobje (od 5 do 15 let), kar zagotavlja stabilnost plačil.

V vsakem primeru se po zaprtju sklada premoženje proda in denar razdeli med vlagatelje. Znesek začetnega depozita se poveča zaradi dobička od zvišanja cen predmetov.

Pri tem načinu služenja denarja obstajajo tveganja. Na donosnost lahko na primer vpliva predčasni izstop najemnikov ali padec tržne vrednosti nepremičnine. Da bi bil delež stabilen, morate pred nakupom skrbno preučiti vzajemni sklad: preveriti njegovo zgodovino, ocene, videti, s katerimi strankami sodeluje.

4. Preprodajte "ubito" stanovanje

Na sekundarnem trgu nepremičnin je dovolj stanovanj s slabimi popravili, nujnimi komunikacijami ali kršitvami zakonov. Zaradi težav je njihova cena običajno nizka – tudi če je lokacija dobra in posnetek impresiven. Na takšnih nepremičninah lahko zaslužite, če odpravite vse pomanjkljivosti in jih date v prodajo po tržni ceni.

V tem primeru morate vnaprej oceniti svoje zmožnosti in stopnjo problematičnosti stanovanja. Da bi ga spravili v privlačen videz, boste morali porabiti energijo, vlagati v zaključne materiale, vodovodne storitve, najeti odvetnika in urediti dokumente. Poleg tega morate po nakupu ukrepati hitro: obstaja tveganje, da bo med popravilom in reševanjem drugih težav tržna vrednost stanovanja padla in izbrisala vse morebitne koristi.

5. Kupite stanovanje v hiši v gradnji

V fazi gradnje stanovanje stane manj, ko pa je stanovanje pripravljeno, ga lahko preprodate dražje in dobite na razliki v ceni. V tem primeru se sklene delniška pogodba - pridobitiZvezni zakon št. 214-FZ z dne 30. decembra 2004 "O udeležbi pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih predmetov in o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije federacija«. 4. člen Pogodba o sodelovanju pri skupni gradnji lastninske pravice, ne stanovanja samega. Da bi se izognili težavam z razvijalcem, se morate vnaprej prepričati, da so v besedilu dokumenta navedeni pogoji zagona, pogoji za predajo ključev in pogoji za odškodnino. S slednjim bo lažje reševati težave, če se izkaže, da je končna bivalna površina glede na posnetek ali druge pogoje drugačna od tiste, ki je navedena v pogodbi.

Poleg tega je pred nakupom pomembno skrbno pretehtati zgodovino in ugled razvijalca - v nasprotnem primeru obstaja tveganje, da boste naleteli na dolgoročno gradnjo ali samo dobili neuspešno stanovanje. Če želite to narediti, morate preučiti dokumente na spletnem mestu razvijalca, jih vdreti Enotni informacijski sistem za stanovanjsko gradnjo in kartoteko arbitražnih primerov ter prebrati ocene strank.

6. Vlagajte v hipotekarne vrednostne papirje (MBS)

Hipotekarni vrednostni papirji - obveznice, proizvedenoZvezni zakon "O hipotekarnih vrednostnih papirjih" z dne 11. novembra 2003 N 152-FZ banke. Shema dela je naslednja: komitent banke od njega vzame denar za nakup nepremičnine, banka pa za enak znesek izda vrednostne papirje in jih pošlje na borzo, kjer jih kupijo vlagatelji. Banka v tem primeru zmaga tako, da nadomesti sredstva, porabljena za izdajo posojila, vlagatelj pa prejme zajamčen dohodek: dobiček je fiksen in kaplja enkrat na četrtletje ali šest mesecev od obresti, ki jih plača banka upnik.

Glavna pomanjkljivost tega načina je dolgoročnost: depozit lahko dvignete šele, ko je hipoteka v celoti plačana, in to običajno desetletja. Poleg tega obstaja tveganje, da posojilojemalec sploh ne bo mogel plačati hipoteke. Toda znesek pologa je lahko poljuben: resnično je kupiti ICB za 1000 rubljev. In prodajajo se na borzah - za nakup vam ni treba iti nikamor in komunicirati s tretjimi osebami.

7. Kupite obveznice razvijalcev

Gradbeniki zdaj ne morejo uporabiti sredstev lastnikov kapitala za gradnjo novih hiš – denar je na depozitnih računih. In potrebujejo sredstva, torej sprostitevVrednostni papirji namesto opek: kaj morate vedeti o obveznicah razvijalcev / RBC obveznice: investitorji jih kupijo, to pomeni, dajo sredstva za izvedbo projektov, razvijalec pa nato vrne denar, vendar z obrestmi.

donosObseg izdanih obveznic razvijalcev v Rusiji se je v letu dni skoraj podvojil / TASS tukaj je visoka - 10-15%, vendar obstaja veliko tveganj. Na primer, če se povpraševanje po stanovanjih v novih stavbah zmanjša, bodo prodajne številke podjetij padle - ne bo denarja za plačilo obresti.