Kako narediti najemno pogodbo
Nasveti / / December 19, 2019
Samo da rezervirate: V tem članku bomo natančno osredotočila na pogodbo o komercialnem najemu prostorov, ki ga ureja Poglavje 35 Civilnega zakonika in deloma Poglavje 5 Stanovanjskega zakonikaTo je najem posamezno stanovanje. V zakonu je razlika med najemom pogodbo (ki je fizična oseba) in zakup (ki je pravna oseba). Vendar pa je v običajnem govoru beseda se uporablja dobro uveljavljen "najemnino". Zato je v gradivu za zaradi enostavnosti, bomo uporabili oba izraza - "najem" in "najem" - kot enakovredne.
dokumenti
V nobenem primeru ne oklevajte vprašati najemodajalcu zagotoviti celoten paket dokumentov:
- potni list;
- nujno potrdilo o registraciji lastninske pravice na stanovanju;
- Neobvezno: plačani prejemki za komunalne plačila (se prepričajte, da nima dolg) in izpisek iz hiše ljudi, registriranih na ohišju.
Če lastniki stanovanja nekaj, soglasje enega od njih ni dovolj, boste morali pridobiti soglasje vseh. Morda trije scenariji:
- Priložite pisno soglasje vseh solastnikov.
- Ena solastnik sklene pogodbo s pooblastilom iz drugega.
- Ob sklenitvi pogodbe lastniki so vsi prisotni osebno (če so pogodbe določa, da je stanovanje za najem istočasno vseh lastnikov).
Od ljudi, ki niso lastniki, ampak so registrirana v ohišju, kot je potrebno pisno soglasje. V nasprotnem primeru se lahko uveljavljajo svoje pravice v vsakem trenutku, in boste morali nujno iskati novih stanovanj.
Ker govorimo o najemu stanovanja, nato delodajalcu - posameznika. Zato je potrebno, da bi potni list. Če boste živeli v stanovanju več kot eno, nato pa podatke o potnih listih za sekundo (tretji, peti), je potrebna tudi najemnik.
Pogodba za najem nepremičnega premoženja pod državne registracije. Razen za pogodbe, sklenjene v manj kot enem letu.
čas
Pogodba o zaposlitvi je lahko kratkoročna (do enega leta) in dolgoročne (od enega do pet let). Če je pogodba o obdobju ni beseda, ki je verjel, da je bil zaprt za obdobje največ petih let. Glavna razlika med dolgoročnimi in kratkoročnimi pogodbami - pogoji za izselitev.
kratkoročna pogodba
Lastnik lahko določi rok, v katerem se pogodba lahko odpove stranke vnaprej. Če se to obdobje ni določeno, da nima pravice do izselijo najemnikom pred iztekom pogodbe. Toda na koncu tega obdobja, je lastnik že odloči, da sprejme stanovanje z enakimi najemniki ali iskati druge.
dolgoročni sporazum
Z delom z najemniki lastniku veliko težje. Po izteku pogodbe najemodajalec ni mogoče preprosto rešiti v stanovanje za nekoga drugega, če ni bil obveščen o svojem želeno najemnik ne manj kot tri mesece pred iztekom pogodbe, se domneva, da je pogodba avtomatično podaljša za stare pogoji.
Če lastnik pravi, da ne namerava več izroči premoženje, morajo najemniki izseliti. Toda v tem primeru res ne more vzeti stanovanje vsaj eno leto, sicer prejšnji najemniki imajo pravico, da gredo na sodišče in zahtevati nadomestilo za škodo.
V nasprotju z gostilničarjem, lahko najemnik odpove pogodbo kadarkoli in brez pojasnila.
Stanje stanovanje in nepremičnine
Popravila in izboljšave
Burning vprašanje: kdo naredi popravila? Ponavadi pogodba je formulacija, da "po izteku najemne pogodbe so najemniki dolžni vrniti prostore v isti obliki, v kateri je bilo izdano." Zato bi morala pogodba takoj pomeni, da lahko spremenite v stanovanju in kaj ne.
Poleg tega, brez soglasja lastnika stanovalci nimajo pravice do rekonstrukcije in obnove prostorov. Na primer, popravilo ni mogoče preprosto vzeti in rušenje predelnih sten in razširiti vrata.
Če se popravilo lahko izvede, je pogodba zahteva, da predpiše, koliko je treba zmanjšati najemnin. Če navedba ni, lahko pride do situacije, ki jih sami bo popravil vse, kar je, in lastnik preprosto zavrne povračilo vaše stroške.
Vsa popravila in porabe na njej - na ramenih najemnika. Ne samo da vzdržuje red v stanovanju, ampak je tudi odgovoren za varnost premoženja.
Prenova najemodajalca je treba storiti, in vsi stroški, ki ga nosijo (v pogodbi, razen če ni drugače določeno). Če najemodajalec ne kažejo zanimanja za obnovo, če je to potrebno, odstranite lastnost ima pravico do:
- samostojno opravljajo remont, določenega s pogodbo ali po nujnem povzroča, in z najemodajalca za povračilo stroškov;
- zahteva ustrezno znižanje najem;
- zahtevati razveljavitev pogodbe in odškodnino.
Ko delaš popravila ali kupiti nekaj novega v izmenljivi stanovanju, pravno gledano, naredite izboljšave. Lahko so ločljivi in neločljivi. Na primer, če najemnik na lastne stroške nastavite klimatsko napravo ali grelec (in najemodajalec ni znižala najemnino in ne krije svoje stroške), ima pravico, da jih vzame s seboj.
Vlaganja v tuje, kot novo ozadje, brez zaberosh brez uničil videz stanovanja. Torej, lahko najemnik zahteva povrnitev njihove vrednosti, ko se izteče rok pogodbe. Vendar pa je pogoj izpolnjen v primeru, če pogodba določa, da najemodajalec ni nasprotuje temu izboljšanju.
Stanje nepremičnine
Ponudnik mora dati zakupnik nepremičnine v dobrem stanju. To pomeni, da če se nekaj preprečuje, da uporabljate stanovanje, mora najemodajalec to popraviti vzrok svoje stroške. Tudi tisti, o katerem ni vedel, v času dostave stanovanja. Na primer, ste se preselili v in so presenečeni ugotovili, da so vse cevi dolge razkrojijo in pranje pod prho je preprosto nemogoče. Ponudnik mora v najkrajšem možnem času in popolnoma brezplačno zapolniti to vrzel. Če se to ne zgodi, lahko odstranite vzrok lastne in do povračila povpraševanja ali prekine pogodbo.
Opozorilo: najemodajalec mora popraviti svoje stroške le tiste slabosti, da niti on niti, ki jih poznate.
Če pregled apartmaju boste videli, da je nekaj, kar ne deluje, ali pa ste bili opozorjeni o tem vnaprej, imate pravico - da se strinjate s takšnim stanjem ali videz za boljšo možnost.
Tudi odvetniki priporočamo, da poleg dogovora, da bi dejanje sprejema apartmajih. Kot je predpisan pogoj pohištva, vodovodne instalacije, tla, okna, in druge stvari. Kasneje bo to pomagalo izognili spore o kakovosti popravila in pohištva. Seveda, v stanovanju stare sovjetske pohištva in opreme brez tega ne moreš storiti. Toda lastnik, namestitev trgovec z drago pohištvo in aparate, se zanima za to, da vse premoženje nazaj na je v dobrem stanju, tako da se lahko tudi priložite fotografije premoženja in preglede, ki potrjuje njegov stroškov. Naravna slabljenje, seveda, upoštevati. Toda za zlomljeno TV zaslonu bo moral najemnik plačati.
Bodite pozorni na take stvari kot "skupne odgovornosti", če ste najem stanovanje z nekom v zabave. Če pogodba ne predvideva klavzulo solidarne odgovornosti, bo celotna odgovornost nosi tisti, ki je sklenil pogodbo. To je, če vaš brezskrben sosed, da se bo nekaj prekinil, in pogodba naboj zabeležili le te, potem pa je treba plačati za vas.
najem
Pogodba določa, da se ustavi, so pogoji za najem plačila. Če posebna navodila o, da ne, se predpostavlja, da so podobni tistim, ki se običajno uporabljajo pri najemu podobno nepremičnine: v primeru apartmaja je trdna znesek plačila, ki vsak mesec.
Če najemodajalec nemudoma zahteva, da plačilo make za 2-3 mesece vnaprej ali zastavo, v pogodbi je potrebno registrirati.
Dokument naj bi prav tako kažejo, kako pogosto in v kakšnem obsegu se lahko najemodajalec dvigniti pristojbino. V praksi običajno fiksno najemnino vsako leto poveča za 10% začetne vrednosti. Ampak vse to je po presoji strank.
Če pogodba ni vključena taka klavzula, najemodajalec ima še vedno pravico dvigniti najemnino, vendar pa je mogoče storiti le enkrat na leto. Poleg tega, mora o tem obvestiti najemnika vnaprej v pisni obliki. Če so novi pogoji niso izpolnjeni, se lahko odpove pogodbo enostransko.
Najemnik ima tudi pravico, da zahteva znižanje najemnine, če je zaradi okoliščin, nad katerimi nima nikakršnega nadzora, pogoji najetih prostorov poslabšalo.
dodatno
Pogovorite se z lastnikom o vseh podrobnostih. Boste verjetno morali pogosto izpolniti. Skrbelo o svojem stanovanju, ki jih skrbi za kakovost namestitve, tako da se naučijo, da se pogaja, in dal to vse ustni dogovor, v dokumentu.
Redko, vendar se to zgodi neprijetnega položaja: včasih lastniki želeli, da gredo brez opozorila, tudi v odsotnosti stanovalcev in večkrat na mesec. To je razlog za prekinitev pogodbe s povračilo stroškov najemnik premestitev. Da bi to preprečili, preprosto dodate eno vrstico z dogovorom o tem, kako pogosto lahko lastnik da se pojavi, ali je potrebno, da vas opozori o tem vnaprej, in določiti prepoved spontanih obiskov vaš št.
Več o tem, kako najemodajalec velja za goste, za živali, in navesti v pogodbi.
Samo pogajanjih in določitvi vseh podrobnosti, ki glede na to, bosta obe strani lahko živeli brez konflikta in ne preveč skrbi.
Odpoved pogodbe na sodišču
Smo že govorili o tem, da je najemodajalec ni lahko dela z najemnikom, pomembno vlogo vrsto pogodbe igral. Vendar pa je delodajalec upravičen do prekinitve pogodbe kadarkoli, vendar z enim pogojem: mora o tem obvestiti najemodajalca njegove želje po treh mesecih v pisni obliki.
Ampak včasih se strinjam človeško nemogoče, in na eni strani je samo en izhod - da iskanje pravice na sodišču, in do prekinitve pogodbe.
Na zahtevo pogodbe najemodajalca se lahko predčasno zaključi, ki jih je sodišče v primerih, ko najemnik:
- Uporablja premoženja do bistvene kršitve pogodbe, ali s ponavljajočimi se kršitvami;
- bistveno poslabša premoženja;
- več kot dvakrat zapored ne plača najemnine za čas;
- Ne prenova premoženja v času, določenem v pogodbi, če pogodba prenova je odgovornost najemnika.
Ponudnik lahko odpove pogodbo na sodišču, samo, če je v pisni obliki zahtevajo najemnika za odpravo kršitve.
Na zahtevo pogodbe najemnik najemne se lahko predčasno zaključi, ki jih je sodišče v primerih, ko:
- najemodajalec ne zagotavlja blago ali ustvarja ovire za uporabo premoženja v celoti;
- Objekt ima pomanjkljivosti, ki jih je najemodajalec niso določene v pogodbi, ni bilo prej znano, da najemnika in ni bilo mogoče odkriti med inšpekcijskim pregledom premoženja;
- najemodajalec ne bo večja popravila na nepremičnine, določenem v pogodbi ali v razumnem roku;
- lastnost, zaradi okoliščin, na najemnika v stanju, ki niso primerne za uporabo.
Po prenehanju najema je najemnik dolžan vrniti nepremičnine z najemodajalcem v enakem stanju, v katerem je prejel, ob upoštevanju normalne obrabe ali v stanju, določena s pogodbo.
Skratka, menimo, da še dve pomembni točki.
Če najemodajalec daje ali prodaja nepremičnine v zakup, zakup se ne ustavi. Z drugimi besedami, ko oseba pride in reče: "izseliti, sem prodal stanovanje," - je nezakonito. sprememba lastništva ne pomeni odpovedi pogodbe o najemu bivalne prostore.
Če je potrebno, lahko spremenite najemnik (najemnik). To je, če je pogodba sklenjena za moža, in je, na primer, gre za severnega tečaja na dolgo potovanje, lahko spremenite najemnik ob njegovi ženi z njegovim soglasjem. V tem primeru je pogodba ostaja enaka, enake pogoje, izraz še vedno teče in ga ni mogoče ponastaviti. Lahko pa se znebite birokracije, če obstajajo kakršne koli težave (na primer, če imate odpovedati pogodbo ali kaj zbrati prek sodišč).